Affitto Breve: cos’è e tutto ciò che bisogna sapere

L’affitto breve rappresenta una formula ampiamente utilizzata da molti locatori per l’affitto di alloggi. Ma quali sono tutte le implicazioni e le linee guida da seguire in caso di contratto di affitto breve? Analizziamo tutti i dettagli partendo dalla sua definizione.

Cos’è un affitto breve?

L’affitto breve, detto anche locazione breve o affitto occasionale (da non confondere con l’affitto transitorio che segue altra specifica normativa), è stato definito in modo chiaro dall’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017 n. 50:

…si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attivita’ d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attivita’ di intermediazione immobiliare…

Bisogna quindi prestare molta attenzione a non confondere l’affitto breve o locazione turistica con la casa vacanze o l’affittacamere che, essendo regolamentate dalla normativa della regione di ubicazione, rientrano in altre tipologie di locazioni definite anche strutture ricettive extralberghiere, che al pari di b&b, affittacamere ed altre tipologie ancora, sono soggetti alla classificazione con le stelle.

Quando quindi parliamo di locazioni turistiche o affitti brevi, facciamo sempre riferimento a case private o porzioni di esse, sia che si tratti di prima o di seconda casa.

Vantaggi di un contratto di affitto breve

La formula dell’affitto breve risulta molto vantaggiosa, soprattutto per il locatore (proprietario, comodatario, usufruttuario, conduttore, ecc…) in quanto:

• non ha necessità di ottenere le autorizzazioni previste dalla normativa nazionale e regionale che disciplina le strutture ricettive;
• non è necessario che l’alloggio da locare possieda i requisiti previsti per le strutture ricettive. Occorre solo il certificato di agibilità oppure la Segnalazione Certificata per l’Agibilità (S.C.A.) per la quale ci si può rivolgere al proprio tecnico di fiducia (geometra, ingegnere o architetto);
• ci si può avvalere del regime fiscale della cedolare secca al 21%, in caso di singolo alloggio, o al 26% se gli alloggi da locare sono più di uno;

Regole da tenere presenti

L’affitto breve, proprio perché viene svolto al di fuori dell’attività d’impresa, segue delle regole ben precise che l’Agenzia delle Entrate ha stilato in un apposito documento visibile al seguente link.

Cerchiamo di sintetizzare gli aspetti più salienti:

• il termine massimo di 30 giorni di durata del soggiorno, va inteso con riferimento ad ogni singolo contratto e non come somma dei giorni di tutti i contratti stipulati nell’anno solare;
• deve riguardare immobili ad uso abitativo con relative pertinenze (ad esempio box, posti auto, cantine, soffitte, ecc… A tal proposito le categorie catastali da prendere in considerazione vanno da A1 ad A11, ad esclusione della A10, che riguarda gli uffici o gli studi privati;
• la parti del contratto devono entrambe essere persone fisiche;
• si può utilizzare l’affitto breve anche per sublocare un immobile o darlo in subcomodato, con il consenso scritto del proprietario e del comodatario;
• è anche consentito all’usufruttuario locare un immobile avvalendosi di questa forma, in quanto ha la piena disponibilità dell’immobile;
• così come per locazioni in forma imprenditoriale è previsto l’obbligo di comunicazione alle autorità ISTAT e Questura delle generalità degli ospiti: all’ISTAT mediante l’utilizzo della piattaforma online prevista dalla regione di ubicazione dell’alloggio ed alla questura attraverso il portale Alloggiati Web.
• l’emissione della ricevuta all’ospite non è obbligatoria ma solo su richiesta dello stesso e a condizione che il pagamento avvenga con mezzo non tracciato.

Bisogna richiedere il CIR per gli Affitti brevi?

Assolutamente Si! Il Codice Identificativo Regionale è diventato obbligatorio per tutte le tipologie di locazioni turistiche, sia in forma imprenditoriale che non. Quindi anche le locazioni turistiche dei privati (o affitti brevi) hanno l’obbligo di richiedere ed esporre il Codice Identificativo Regionale.

C’è però da fare una considerazione importante per gli alloggi ubicate nelle regioni d’Italia dove il Codice Identificativo Regionale non è stato ancora istituito:

In virtù del recente Decreto Legge 18 ottobre 2023, n. 145 che ha istituito il Codice Identificativo Nazionale (CIN), per questi alloggi potrà essere richiesto direttamente il CIN non appena l’apposita piattaforma nazionale verrà attività, della cui notizia ne darà avviso il competente Ministero del Turismo. Nelle more di questa attivazione, alcune regioni come ad esempio la Toscana, consentono l’utilizzo del codice ISTAT al posto del CIR per l’inserimento degli annunci sulle piattaforme online dove è obbligatorio indicare il CIR. 

I locatori di immobili ubicati in regioni che hanno istituito il CIR sono quindi obbligati a richiederlo anche per le locazioni turistiche occasionali o affitti brevi. Una volta attivata la piattaforma per il CIN sarà poi la regione di competenza a trasformare il CIR in CIN.

Per maggiori informazioni puoi vedere il nostro articolo dedicato al Codice Identificativo Nazionale

Pro e contro di un contratto di Affitto Breve

In conclusione, come abbiamo visto, se rispettati determinati requisiti, il contratto di locazione breve può essere una formula molto vantaggiosa sia per i proprietari di immobili sia per gli affittuari:

• il vantaggio per il locatore, che può in brevissimo tempo e senza complesse autorizzazioni approntare un alloggio, anche non di proprietà, ottenendo guadagni quasi immediati;
• il vantaggio per l’ospite, che può abbattere notevolmente il costo del soggiorno, vista l’ampia offerta di mercato di alloggi in locazione con questa formula, i cui bassi prezzi derivano anche dalla non possibilità da parte del locatore dei erogare servizi aggiuntivi alberghieri.

Riassumiamo, con uno schema di chiusura, tutti i pro e i contro dei contratti di affitti brevi:

PRO (Cosa è consentito)

• l’affittuario può fornire servizi accessori, quali biancheria, pulizia dei locali, utilizzo di utenze telefoniche o wi-fi;
• si possono locare singole stanze di un’abitazione;
• avvalersi, per la conclusione del contratto, di un intermediario o un soggetto che gestisce un portale telematico 
• l’utilizzo di un qualunque schema contrattuale.

Contro (Cosa NON è consentito)

• neanche occasionalmente, la fornitura di prestazioni aggiuntive tipiche di una prestazione fiscalmente qualificabile come attività d’impresa, ad esempio, servizi di colazione, somministrazione di alimenti e bevande, messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti;
• dare in locazione immobili che pur avendo di fatto i requisiti abitativi, appartengono ad una categoria catastale diversa. E’ consigliabile in questi casi rivolgersi ad un tecnico per capire se ricorrono i requisiti per modificare la categoria catastale, eventualmente anche valutando gli interventi edilizi necessari.